Ya nadie discute que el negocio inmobiliario ha tocado su suelo y ha comenzado una lenta recuperación, tanto en el número de ventas como en la cotización de las viviendas. Esta semana, el director general del Servicio de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, consideraba que se ha concluido por «completo» el ajuste del sector. En este contexto, ¿cuál es la situación actual de los precios en Sevilla? «A lo largo de estos años el valor medio del metro cuadrado en esta ciudad ha pasado de estar situado en el entorno de los 1.930 euros a los 900 euros de abril de 2015», según el estudio realizado por el Club Noteges (que agrupa a 126 inmobiliarias). Sin embargo, el mercado es muy dispar y las cotizaciones varían mucho en función de la zona.

En este momento existen en Sevilla 9.100 casas en venta anunciadas en distintos portales inmobiliarios. El diferencial que hay entre el precio inicial que piden los vendedores en este tipo de portales y el precio real al que finalmente se cierra la transacción es muy importante, ya que «hay una brecha que oscila entre el 35% y el 41%», apunta el informe de Noteges, que se basa en el importe de las operaciones en la que sus socios han intermediado en los últimos años, con lo cual reflejan el verdadero precio de la compra.

Partiendo de esa base, en este momento la zona de Sevilla en la que el valor real del metro cuadrado es más elevado es el Centro, donde alcanza los 1.582 euros. Le siguen el Porvenir (1.461), Nervión (1.406), Los Remedios (1.373), Bermejales (1.304) y Triana (1.191). Las zonas donde la cotización de la vivienda es más baja son Cerro-Amate (613 euros), San Jerónimo (631) y Parque Alcosa (680).

Evolución

«Según las 900 ventas que ha realizado Noteges en Sevilla en estos años, el mayor hundimiento de los precios fue en 2012, con una caída del 34%; en 2013 hubo una recuperación del 8,36% y en 2014 se registró un desplome de casi el 15%», apunta el informe, que detecta un incremento en el primer trimestre de 2015 cercano al 4%.

Sobre la evolución futura de los precios hay distintos criterios. La Sociedad de Tasación destacó en su último estudio que el recorrido al alza del mercado de la vivienda en Sevilla es más contundente que a escala regional. Así, el precio de las casas creció un 5% en la provincia, casi el doble que el promedio andaluz.

La mejora de los datos macroeconómicos y el hecho de que vuelva a fluir el crédito y se abaraten las hipotecas, unido a la mejora de las expectativas económicas, influirán en el precio. Aún así, la Sociedad de Tasación también pide «prudencia» y «alejarse de la euforia» que hay en el sector.

Para Noteges, hay dos factores que lastrarán la recuperación de los precios. «La falta de demanda debido al descenso de la población y al stock de inmuebles generados tras el boom pueden seguir estancando los precios».

La brecha entre lo que se pide y lo que se paga es del 40%

El informe de Noteges destaca que los precios que se publican en los portales inmobiliarios reflejan lo que piden los compradores, pero este valor no siempre se acerca a la cotización real de las casas. El contraste entre lo que solicitan originalmente los ofertantes y lo que se paga finalmente ha oscilado de media entre el 35% y el 41% desde 2012, según el informe de Noteges, que cree que en este momento se sitúa en el 40%. En estos momentos hay una demanda latente que ha esperado a que aparezcan oportunidades a buen precio para decidirse a la adquisición de una casa. Los propietarios que han rebajado sus expectativas para acomodarse a esa demanda han logrado dar salida a sus viviendas.